作為傳統(tǒng)工業(yè)大省，廣東面臨產(chǎn)業(yè)升級的迫切需求以及城市更新帶來的機(jī)會及挑戰(zhàn)，而其中的重要載體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也應(yīng)該在新政尋找新的創(chuàng)新方向與空間。為了支持制造業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，本次政策特別規(guī)定，“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢、按層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”。

這一政策將直接導(dǎo)致很多制造業(yè)企業(yè)搖身一變成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商（很多制造企業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)都和臣通顧問有過深度的項(xiàng)目合作）。其實(shí)之前類似于華為、海爾、酷派等企業(yè)也都在自己的園區(qū)內(nèi)引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，而該項(xiàng)政策的頒布，直接是打破了以往這種工業(yè)物業(yè)難以轉(zhuǎn)讓的問題，允許制造業(yè)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需要將其原已取得的工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓給該企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作伙伴，形成一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群的“森林”，或?qū)⒋呱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一種新模式。

現(xiàn)在珠三角很多企業(yè)正在原有低效的生產(chǎn)基地上進(jìn)行盤活，一旦新建的物業(yè)能夠分割銷售或者租賃，將大大完善其盈利模式，改善未來的現(xiàn)金流狀況，這是一個黃金般的發(fā)展機(jī)會。

對此，本次政策也有規(guī)定，為鼓勵用地單位提高工業(yè)用地和倉儲用地的使用效率，“在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地價款差額”政策，以此推動市場主體主動提高工業(yè)用地和倉儲用地容積率和建筑密度。

值得注意的是，將倉儲用地也納入盤活后不再征收土地價款差額的范疇內(nèi)，可以預(yù)見，本就水漲船高的珠三角倉儲用地又要面臨新一輪的增值浪潮了。

另一個重點(diǎn)和亮點(diǎn)在標(biāo)準(zhǔn)廠房分割銷售的開閘。

繼東莞的孵化器可分割銷售80%的政策之后，廣東將標(biāo)準(zhǔn)廠房分割銷售的豁口進(jìn)一步拉開。

臣通顧問認(rèn)為，原有的政策不允許高標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行分割登記和轉(zhuǎn)讓，高標(biāo)準(zhǔn)廠房的業(yè)主只能通過整體銷售或出租的方式回收成本，降低了高標(biāo)準(zhǔn)廠房業(yè)主獲取利潤的效率，影響了廣東高標(biāo)準(zhǔn)廠房的發(fā)展。

因此，本次提出“高標(biāo)準(zhǔn)廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”，標(biāo)準(zhǔn)廠房的規(guī)?；N售將變得有利可圖，無疑給廣東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場注入了一劑強(qiáng)心劑！這對實(shí)體經(jīng)濟(jì)活躍，中小企業(yè)需求旺盛的珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是非常值得肯定的大膽創(chuàng)新。

在新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級仍是廣東的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)維度來看，新實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條相比舊十條而言，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容更詳實(shí)、更精準(zhǔn)，力度也更大。從長遠(yuǎn)來看，也完全有利于珠三角產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資源高效配置和可持續(xù)發(fā)展。

政策亮點(diǎn)：提出劃設(shè)工業(yè)用地控制線，保障重點(diǎn)制造業(yè)項(xiàng)目用地，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)土地出讓底價按標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行，鼓勵工業(yè)用地彈性年期出讓，工業(yè)用地先租后讓方式使用可優(yōu)先受讓，對制造業(yè)發(fā)展較好的地市給予用地指標(biāo)獎勵等措施。同時，允許對工業(yè)項(xiàng)目按照規(guī)劃確認(rèn)的用地圍墻線內(nèi)面積出讓。

臣通觀點(diǎn)

我國工業(yè)用地出讓的年限是50年。但制造企業(yè)的平均壽命為11.1年，其中壽命達(dá)20年以上的僅占7.9%，不足一成。我國企業(yè)的平均壽命明顯少于50年，提高了企業(yè)的初始用地成本。因此，廣東鼓勵市、縣根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況實(shí)行工業(yè)用地彈性出讓政策，合理縮短工業(yè)用地出讓年限。

此前，企業(yè)在租賃期屆滿后需要受讓土地使用權(quán)的，必須通過招拍掛程序與其他市場主體在同等條件下競爭土地使用權(quán)。租賃期限較短增加了土地使用權(quán)歸屬的不確定性，打擊了企業(yè)租賃工業(yè)用地的積極性?，F(xiàn)在，新政策增加了原租賃企業(yè)競得土地使用權(quán)的砝碼。允許對工業(yè)項(xiàng)目按照規(guī)劃確認(rèn)的用地圍墻線內(nèi)面積出讓，其實(shí)是借鑒了2017年的“珠海十條”。

工業(yè)物業(yè)可分割引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈伙伴

政策亮點(diǎn)：提出允許工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割，用于引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈伙伴；鼓勵利用工業(yè)用地和倉儲用地改擴(kuò)建；支持建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，允許分割登記和轉(zhuǎn)讓；支持試點(diǎn)地區(qū)解決制造業(yè)企業(yè)用地歷史遺留問題等措施。

臣通觀點(diǎn)

本次出臺政策“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢、層等固定單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”以及“高標(biāo)準(zhǔn)廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”，將進(jìn)一步支持工業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，降低中小微企業(yè)使用廠房的成本，支持中小微工業(yè)企業(yè)發(fā)展。

同時，本次政策將“層”設(shè)定為分割的單元，即不允許按“套、間”進(jìn)行分割，抬高了炒作工業(yè)房地產(chǎn)的門檻，防止利用分割政策將制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)和高標(biāo)準(zhǔn)廠房轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)房地產(chǎn)。

此外，在原已出臺“現(xiàn)有工業(yè)項(xiàng)目不改變用途前提下提高容積率和新建工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率超過國家、省、市規(guī)定容積率部分的，不再增收土地價款”政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將不征收土地價款的用地類型范圍擴(kuò)大到倉儲用地。政策中“各地進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)廠房租售市場管理，工業(yè)廠房要直接面向用于發(fā)展工業(yè)或與工業(yè)生產(chǎn)相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的市場主體銷售或租賃”，也可以視作是對目前珠三角區(qū)域炒作工業(yè)廠房市場亂象的一次整頓。

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